夏丹:未来房地产调控任务依然艰巨
鲸基网 2018-08-18 09 : 21 阅读量 :11602

目前市场成交量价热度未减,房地产调控任务依然艰巨。


近一个月内房地产领域发生了两个焦点事件:


第一件事是7月31日召开的中央政治局会议。会议主题是分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。其中针对房地产做出了长达66字的定调:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”


这段话信息量丰富,涵盖了房地产领域的各种问题。其中最引人注意的是“坚决遏制房价上涨”,较以前“坚决遏制房价过快上涨”去掉了“过快”二字,监管对房地产调控的态度坚决、更胜以往。之后8月7日住建部召开房地产工作座谈会,表示对楼市调控不力城市坚决问责;15日发改委在国新办吹风会上重申,下决心解决好房地产的问题,坚决遏制房价上涨。


第二件事是上海部分银行房贷利率调整风波。8月9日晚,有报道称工行、农行下调上海首套房利率,从9.5折调整至9折;次日下午,两家银行相继辟谣,否认下调行为。上海地区一直以来都存在首付折扣,在一线城市里“硕果仅存”。其中以9.5折居多,部分银行对达到一定标准的客户还有9折优惠。过去一年上海房价表现相对全国大中城市已属平稳,截至7月新房价格同比去年下降了0.2%,同期70个大中城市里同比下降的仅有4城。


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图1:70个大中城市新房价格环比(左)和同比(右)(%)


由于个人住房贷款业务具有资产优质、资本节约的特点,也有助于优质个人客户的储备,银行本是有通过打折优惠发展业务的倾向。但当前房贷定价已不仅是纯粹的商业行为,在敏感节点引发的市场效应可能大于单一事件本身的影响。该事件的反转恰好说明监管导向从严。


鉴于基准利率自2015年10月以来没有出现过调整,房贷利率的上浮建立在较低的基础利率4.9%上。融360数据显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,二套房贷款平均利率为6.03%。从央行近十年来的数据比较,2018年6月个人住房贷款加权平均利率为5.6%,而在2011年12月和2014年9月该值曾分别达到7.62%和6.96%的高点。从绝对值来看,近期房贷水平不算高,但首套和二套房贷利率上行分别持续19个月和15个月,涨幅也在趋缓,继续上涨的空间已然不大。


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图2:全国首套房和二套房贷款平均利率(%)


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图3:金融机构个人住房贷款加权平均利率(%)


除了前述房价情况以外,同样偏热的还有房地产销售和投资。商品房销售同比连续反弹3个月,东部、西部、东北地区依然韧劲较强。开发投资增速再次站上两位数,1-7月累计同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。这与土地购置持续高位运行有关,1-7月房企土地购置面积和成交价款同比增速分别达11.3%和21.9%。拿地主要标的集中于三线城市,成交面积和出让金相较去年同期出现了较大涨幅。尽管向三四线下沉是一二线严控之际部分开发企业的权宜之计,但高杠杆迭代下过分深耕也蕴含着不小风险。


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货币边际宽松和去杠杆节奏暂缓的总体环境影响,房地产领域虽不会被“大水漫灌”,亦有所传导。房地产开发企业到位资金改善,1-7月同比增长6.4%,比上月提高1.8个百分点。其中,自筹资金、定金及预收款同比较上期增幅扩大,国内贷款、利用外资和个人按揭贷款降幅缩窄。


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图4:开发企业各项到位资金同比增速(%)


来源:腾讯财经


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